Is leveren onbebouwd terrein BTW-belast?

Als u een onroerende zaak levert aan een andere partij dan is dat in principe vrijgesteld van BTW. Levert u echter een bouwterrein, dan is deze levering wel belast met BTW. Vaak is onduidelijk wanneer precies sprake is van een bouwterrein. De Hoge Raad heeft dan ook prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie om te bepalen of de levering van een onbebouwd terrein dat is ontstaan door sloop van de bebouwing en bedoeld is voor nieuwbouw, vrijgesteld of belast is.

In de wet is omschreven wanneer sprake is van een bouwterrein. Onbebouwde grond is namelijk pas een bouwterrein als er bepaalde handelingen zijn verricht met het oog op het bouwrijp maken van de grond. Het kan dan gaan om:

•  het bewerken van de grond (bijvoorbeeld egaliseren)
•  het treffen van voorzieningen voor de grond (bijvoorbeeld het graven van een bouwput)
•  het treffen van voorzieningen in de omgeving van de grond (zoals de aanleg van het hoofdriool en de bouwwegen)
•  de afgifte van omgevingsvergunningen

In principe ontstaat er door sloop van een bestaande onroerende zaak wel onbebouwde grond, maar niet direct een bouwterrein. Het maakt daarbij niet uit als de sloop bedoeld is om de grond opnieuw te bebouwen. In deze zaak ging het om een projectontwikkelaar die een perceel grond koopt van de gemeente. De gemeente zou de bibliotheek die op de grond stond slopen en de bestrating van het parkeerterrein verwijderen. De projectontwikkelaar had echter nog geen bouwvergunning gekregen voor de bouw van woningen. Volgens de fiscus was de levering van de grond vrijgesteld van BTW en dus belast met overdrachtsbelasting. Er was immers geen sprake van een bouwterrein. Volgens de projectontwikkelaar ging het wel om de levering van een bouwterrein die met BTW belast was en dus vrijgesteld van overdrachtsbelasting bij de verkrijger. Dit om eventuele samenloop van BTW en overdrachtsbelasting te voorkomen. De Hoge Raad moest nu bepalen of sprake was van een bouwterrein.

Prejudiciële vraag

De Hoge Raad gaf aan dat de sloop zelf geen activiteit was om onbebouwde grond tot bouwterrein te mogen rekenen. Dat de sloop bedoeld was voor de latere nieuwbouw maakte daarbij niet uit. Toch waren er nog enige twijfels bij de rechters, omdat uit een arrest van het Europese Hof van Justitie van 19 november 2009 mogelijk zou kunnen blijken dat het bovenstaande niet in overeenstemming was met de BTW-richtlijn van 2006. In de BTW-richtlijn was omschreven dat de lidstaten zelf invulling mogen geven aan het begrip bouwterrein. De Hoge Raad vroeg zich nu af of het op basis van deze richtlijn logisch was dat er in deze zaak geen sprake was van een bouwterrein, waardoor de levering vrijgesteld was van BTW en belast met overdrachtsbelasting. Het Europese Hof van Justitie moet hier nu uitsluitsel over geven.
Hoge Raad, 9 september 2011, LJN: BR7016