Bezwaar tegen WOZ-waarde? Doe het op tijd!

De WOZ-beschikking voor 2025 van de gemeente komt één dezer dagen weer binnen. De vastgestelde waarde van een woning of bedrijfspand werkt door in tal van belastingen, dus het kan lonen om de WOZ-waarde via een bezwaar omlaag te krijgen. Zorg dan wel dat je op tijd bent.

Ondernemers en woningbezitters ontvangen in januari of februari de beschikking van de gemeente met de WOZ-waarde. In de beschikking maakt de gemeente een inschatting van de waarde van het vastgoed. Dat gebeurt aan de hand van onder meer onlangs verkochte vergelijkbare panden en omgevingsfactoren. De peildatum voor de beschikking voor 2025 is 1 januari 2024. Volgens toezichthouder de Waarderingskamer lag de WOZ-waarde van woningen begin 2024 gemiddeld 5,4% hoger dan op 1 januari 2023. Maar de verschillen zijn groot, blijkt uit een overzicht (pdf) van de Waarderingskamer. Zo is de WOZ-waarde in de gemeente Leidschendam-Voorburg 14,7% gestegen, terwijl de gemeente Zaanstad op een stijging van 0,3% zit. Vergelijkbare cijfers voor bedrijfspanden zijn er op het moment van dit schrijven nog niet, maar tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2023 is de waarde van deze panden met 3,2% gestegen.

Vergelijking met andere panden

De WOZ-waarde werkt door in een waaier aan belastingen (verdiepingsartikel). Zo is het is de basis voor de belangrijkste inkomstenbron van de gemeente, de onroerendezaakbelasting (OZB). Maar ook de waterschappen kijken voor hun heffingen naar de WOZ-waarde, en ook bij het eigenwoningforfait speelt deze waarde een rol. Om in te schatten of een bezwaar kans van slagen heeft, kunnen ondernemers en huizenbezitters contact opnemen met de gemeente voor meer uitleg. Meestal is het taxatierapport waar de WOZ-waarde op is gebaseerd ook gratis op te vragen bij de gemeente. Dit rapport laat onder meer zien met welke andere panden de gemeente heeft vergeleken. Ook kunnen belastingplichtigen zelf vergelijkend warenonderzoek doen via het WOZ-waardeloket of (tegen een kleine vergoeding) via het Kadaster.

Bezwaar maken binnen zes weken

Als de pandeigenaar vindt dat de vergelijking mank gaat, bijvoorbeeld omdat er met een te groot pand is vergeleken, of op een onvergelijkbare locatie, kan hij bezwaar maken. Dat moet binnen zes weken na de dagtekening uit de beschikking (zie ook deze maatwerkbrief). Lukt het niet om de onderbouwing van het bezwaar al helemaal rond te krijgen voor de deadline, dan kan de belastingplichtige alvast een pro-formabezwaar indienen.

Hoge WOZ-waarde niet alleen maar nadelig

Een hoge WOZ-waarde kan overigens ook gunstig zijn, bij een hypotheek met een zogeheten risico-opslag. Door een stijgende woningwaarde weegt de hypotheekschuld relatief minder zwaar. Met dit financiële plaatje in de hand kan de woningbezitter aan de bank vragen om de risico-opslag te schrappen. Of de bank doet dit uit zichzelf. Let wel: dit geldt alleen voor hypotheken waar een risico-opslag in zit. Bij hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vallen is dat bijvoorbeeld niet het geval.

Begrenzing van 'no cure, no pay'

Voorheen was er in deze tijd van het jaar nog veel reclame van bureaus die aanboden om gratis bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Maar dit jaar is het opnieuw een stuk stiller op dat vlak. Dat heeft onder meer te maken met nieuwe wetgeving. Deze wet begrenst de proceskostenvergoeding waar een 'no cure, no pay'-bureau aanspraak op kan maken, in zaken tegen de WOZ-waarde en rondom de BPM. De wet is tot aan de Hoge Raad aangevochten, maar die heeft onlangs geoordeeld dat de begrenzing juridisch rechtvaardig is. Volgens de Hoge Raad is de wetgever niet verder gegaan dan nodig om het beoogde doel te bereiken. De proceskostenvergoeding is bedoeld als een tegemoetkoming in de werkelijk gemaakte proceskosten. En de begrenzing richt zich alleen op bureaus die procedures op een zodanige wijze voeren 'dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen'. Een aanwijzing hiervoor kan zijn, aldus het arrest, 'dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak'. Al met al is de wettelijke begrenzing redelijk, aldus de Hoge Raad.
Hoge Raad, 17 januari 2025, ECLI (verkort): 46