Streep door gemeentelijke heffing voor leeg kantoorpand

Een eigenaar van een leegstaand kantoorpand hoeft van de rechter toch geen onroerendezaakbelasting (OZB) aan de gemeente te betalen voor dat pand. Volgens het gerechtshof valt de eigenaar in dit geval namelijk niet meer aan te merken als 'gebruiker', wat wel nodig is om een aanslag op te kunnen leggen.

De OZB is één van de gemeentelijke heffingen waar eigenaren van bedrijfspanden rekening mee moeten houden. Er is een OZB-heffing voor de eigenaar en een voor de zogenoemde 'gebruiker', vaak een ondernemer die bedrijfsruimte huurt. De gemeente baseert de OZB op de WOZ-waarde (artikel) van het bedrijfspand. Naast de OZB betalen eigenaren van bedrijfspanden onder meer de rioolheffing aan de gemeente (voor onderhoud van het riool) en de zuiveringsheffing aan het waterschap (voor het zuiveren van afvalwater).

Aanslag voor leegstaand pand

In deze zaak ging het om een man en een vrouw die eigenaar waren van een kantoorpand. In dat pand hadden zij eerder een eigen notariskantoor, totdat zij begin 2018 met pensioen gingen. Sindsdien stond het pand leeg, al was het wel tevergeefs te huur en te koop aangeboden. Over het jaar 2023 kreeg het echtpaar een OZB-aanslag opgelegd van zo'n € 1.800. Daarnaast moesten zij ook ruim € 100 voor de rioolheffing betalen, en ruim € 200 aan zuiveringsheffing. De eigenaren maakten bezwaar tegen die aanslagen, omdat zij geen 'gebruiker' meer waren. Het pand was immers al sinds 2018 niet meer in gebruik als kantoorpand. Volgens de heffingsambtenaar werden de echtelieden echter wel degelijk gezien als gebruiker, omdat zij eigenaar waren van het pand.

Begrip 'gebruiker' is van belang

De zaak belandde bij de rechtbank, en die haalde een streep door alle drie de aanslagen. Daartegen ging de heffingsambtenaar weer in hoger beroep, waardoor het gerechtshof in Den Bosch zich over de zaak moest buigen. Bij de beoordeling speelde het begrip 'gebruiker' een belangrijke rol. Om een OZB-aanslag op te kunnen leggen moet iemand volgens de reglementen namelijk het bedrijfspand ook in gebruik hebben. Dat vraagstuk speelde bijvoorbeeld eerder bij een bioscoop die vanwege de coronamaatregelen de deuren dicht moest houden. De rechtbank oordeelde toen dat de bioscoop het pand alsnog gebruikte voor de opslag van de inventaris, en handhaafde de OZB-aanslag.

Aanslagen OZB en rioolheffing van tafel

In dit geval ging het hof te rade bij de uitleg die de Hoge Raad eerder had gegeven bij het begrip gebruik. Die uitleg komt erop neer dat een eigenaar ook daadwerkelijk iets moet doen met het pand om een gebruiker te zijn, waarbij het bewust leeg laten staan van het pand óók een vorm van gebruik is. Dat was hier allemaal niet het geval, concludeerde het hof. Het echtpaar deed sinds begin 2018 niets meer met het pand, behalve het schoonhouden voor toekomstige verkoop of verhuur. Van echt gebruik was volgens de uitleg van de Hoge Raad geen sprake, en dus was de OZB-aanslag ten onrechte opgelegd.
Volgens dezelfde lijn verwees het hof ook de aanslag voor de rioolheffing naar de prullenbak. Ook daarvoor moet iemand gebruiker zijn van het pand. En er was weliswaar wat water in het riool beland om het pand schoon te maken, maar van gebruik was geen sprake, en dus was ook die heffing onterecht opgelegd.

Wel nog zuiveringsheffing betalen

Toch kwamen de eigenaren niet helemaal onder de aanslagen uit. Want voor het opleggen van de zuiveringsheffing is het begrip gebruik namelijk van ondergeschikt belang, zo concludeerde het gerechtshof uit jurisprudentie. Voor deze heffing was het genoeg dat iemand water had afgevoerd én dat diegene de feitelijke beschikkingsmacht had over de bedrijfsruimte. En aan die voorwaarden was wél voldaan. De aanslag voor de zuiveringsheffing bleef daarom overeind, maar werd wel gematigd tot een kleine € 68.
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16 april 2025 (publicatiedatum 8 mei 2025), ECLI (verkort): 1089