6.2 Levering onroerende zaak

hoofdregel

De hoofdregel is dat de levering (aan- en verkoop) is vrijgesteld van BTW-heffing. De levering is echter in de volgende gevallen altijd belast:

• u verkoopt een onroerende zaak uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname (zie paragraaf 6.2.2);
• u verkoopt een bouwterrein (zie paragraaf 6.2.3);
• u bent aannemer en levert een onroerende zaak (zie paragraaf 6.2.4).

6.2.1 Begrip levering

eigendomsoverdracht

Van een levering van een onroerende zaak is sprake als de eigendom van een onroerende zaak als gevolg van een overeenkomst overgaat (eigendomsoverdracht). Maar ook de oplevering van een onroerende zaak door de vervaardiger vormt een levering (zie paragraaf 6.2.4). Denk maar aan de situatie waarbij een aannemer een huis bouwt op grond die al eigendom is van de opdrachtgever. Juridisch wordt de eigenaar van de grond via natrekking eigenaar van alles wat op die grond wordt gebouwd. Voor de BTW-heffing ontstaat pas een levering als de aannemer het huis oplevert!

Juridisch eigendom

macht

Om te spreken over een levering moet ‘de macht om als eigenaar over de zaak te beschikken’ overgaan op iemand anders. Dit geldt als de juridische eigendom wordt overgedragen.

Economisch eigendom

Bij het overgaan van de economische eigendom is hier alleen sprake van als bijvoorbeeld ook het recht om de zaak te verkopen of het recht om de onroerende zaak met een hypotheek te belasten zonder toestemming van de juridische eigenaar meegaat.

6.2.2 Eerste ingebruikname

uiterlijk twee jaar

U moet wel BTW in rekening brengen als u een onroerende zaak verkoopt uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname. Het is dus belangrijk om de eerste ingebruikname goed vast te leggen. Dit is het moment waarop u het pand voor het eerst gaat gebruiken voor het daarvoor bestemde doel. Na verkoop van het pand blijft de termijn doorlopen. Iedere verkoop binnen die twee jaar is dus altijd belast met BTW. Stel dat u een pand koopt, dat de vorige eigenaar acht maanden daarvoor voor het eerst in gebruik heeft genomen. Mocht u het pand willen verkopen in de 16 maanden daarna, dan is die verkoop belast met BTW.

6.2.3 Verkoop bouwterrein

onbebouwde grond

U betaalt BTW over het leveren van een bouwterrein in het kader van uw onderneming. Bij een bouwterrein gaat het om onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen. Uit de rechtspraak blijkt dat van onbebouwde grond sprake is als:

• er in de grond nog oude heipalen zitten die geen functie hebben voor de nieuwe bebouwing;
• er leidingen of kabelnetwerken liggen die niet enkel dienstbaar zijn aan het perceel en die geen functie hebben voor de nieuwe bebouwing;
• de verkoper zich heeft verplicht om de bebouwing ná levering nog te slopen.

Voorwaarden

objectieve ­gegevens

voorzieningen

vergunning

Is duidelijk dat het gaat om onbebouwde grond, dan moet uit objectieve gegevens blijken dat die grond bestemd is om te worden bebouwd. Om te kunnen spreken van een bouwterrein moet het gaan om onbebouwde grond:

• waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden (zoals het egaliseren van de grond en het verwijderen van struiken en bomen); of
• ten aanzien waarvan voorzieningen worden getroffen of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond (bijvoorbeeld het graven van een bouwput of het aftakken van het hoofdriool tot aan de perceelsgrens); of
• in de omgeving waarvan voorzieningen zijn of worden getroffen (zoals de aanleg van een hoofdriool en de aanleg van bouwwegen); of
• ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onderdeel a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend met het oog op de bebouwing van de grond.

Hieruit volgt dat u alle werkzaamheden aan gronden die u niet als bouwterrein kunt aanmerken, als dienst moet bestempelen. En deze zijn belast.

vrijgesteld

De levering van al bewerkte grond die geen bouwterrein is, is in principe vrijgesteld van BTW. U kunt dan wel onder voorwaarden kiezen voor belaste levering (zie hierna in paragraaf 6.2.5 ). Het is dus afhankelijk van uw bedoelingen (en die van de overheid) of er sprake is van belastbare grond. Hierbij speelt ook een rol welke vergunning of bestemming er aan de grond is gegeven.

6.2.4 Levering onroerende zaak door aannemer

belaste ­levering

Heeft u zelf een stuk grond en bouwt de aannemer daarop een bedrijfspand, dan is er sprake van een levering die belast is met BTW. Het is ook mogelijk dat u grond koopt van een aannemer, die er een nieuw pand op bouwt. U sluit daarvoor een koop-/aannemingsovereenkomst. Over de levering van het bedrijfspand en de grond betaalt u BTW. Er is namelijk sprake van een nieuwe onroerende zaak. Dit is anders als u de grond koopt van een ander. In dat geval betaalt u alleen BTW als er sprake is van een bouwterrein.

6.2.5 Optie voor belaste levering

herzienings­termijn

Staat uw situatie niet beschreven in paragraaf 6.2.3, 6.2.4 of 6.2.5 dan is de levering dus niet belast met BTW. Het kan echter voordelig zijn om te kiezen voor BTW-belaste levering. Dit kan voordelen hebben in de volgende situaties:

• De BTW die u heeft afgetrokken als voorbelasting over de aankoop, hoeft u bij verkoop binnen de herzieningstermijn (zie paragraaf 6.2.6) niet terug te betalen.
• De BTW over de aankoop die u niet heeft afgetrokken, mag u bij verkoop binnen de herzieningstermijn alsnog gedeeltelijk aftrekken als voorbelasting.
• De BTW over de verkoopkosten van de onroerende zaak mag u aftrekken als voorbelasting.

Voorwaarden

90% of meer

De keuze voor BTW-belaste verkoop is alleen mogelijk als de koper de onroerende zaak voor 90% of meer gaat gebruiken voor BTW-belaste prestaties. Het optieverzoek moet daarnaast tijdig en volledig zijn ingediend. Voorafgaand aan de levering van de onroerende zaak moet worden bepaald of de koper recht heeft op aftrek van 90% of meer van de voorbelasting.

Omzetverhouding

werkelijk ­gebruik

De beoordeling van het 90%-criterium moet u doen aan de hand van de omzetverhoudingen. Als het werkelijk gebruik van de onroerende zaak beduidend afwijkt van de omzetverhoudingen, mag u echter aansluiten bij de vierkante meters om de verhouding te bepalen.

branches

In sommige situaties kunt u ook voor een BTW-belaste levering kiezen als het aftrekrecht van de koper tussen de 70% en 90% ligt. De rijksoverheid heeft branches aangewezen die hiervoor in aanmerking komen: werkgeversorganisaties, makelaars in onroerende zaken en assurantiën, reisbureaus, juridisch zelfstandige arbodiensten en openbare radio- en televisieorganisaties.

Optieverzoek

gegevens

verklaring

Het optieverzoek moet bij de levering of in de akte zijn opgenomen of u kunt het optieverzoek schriftelijk indienen bij de Belastingdienst. Het op te nemen verzoek in de akte of het schriftelijke verzoek aan de Belastingdienst moet de volgende gegevens bevatten:

• naam, adres en woonplaats van de koper en de verkoper;
• een omschrijving van de onroerende zaak met de plaatselijke en kadastrale aanduiding;
• een verklaring dat de koper de zaak voor 90% of meer voor BTW-belaste prestaties gaat gebruiken;
• het boekjaar van de koper.

Verklaring

binnen vier weken

Nadat succesvol voor BTW-belaste levering is gekozen, moet u zowel over het boekjaar van de levering als over het volgende boekjaar vaststellen of de onroerende zaak daadwerkelijk gebruikt is voor 90% of meer BTW-belaste prestaties. De koper moet binnen vier weken na afloop van het boekjaar volgend op het boekjaar van de levering de verkoper melden dat hij heeft voldaan aan het 90%-vereiste. De koper doet dit met een verklaring die hij ondertekent. Daarvan stuurt hij ook een afschrift naar de Belastingdienst.

6.2.6 BTW-herziening

tien jaar

Als u bij de aankoop van een onroerende zaak BTW heeft betaald, moet u de BTW over de aankoop mogelijk herzien als u de zaak op een later tijdstip verkoopt. De Belastingdienst hanteert een termijn van tien jaar voor onroerende zaken. Het jaar waarin de onroerende zaak is aangeschaft of in gebruik is genomen, telt voor een tiende mee. U rekent de periode van de aankoopdatum tot en met december gewoon als een vol jaar mee voor de voorbelasting.

Situaties

voorbelasting

terugbetalen

gedeeltelijk aftrekken

Per jaar van de herzieningsperiode wordt een tiende van het bedrag dat u als voorbelasting hebt afgetrokken, toegerekend aan dat jaar. Het hangt van de situatie bij de verkoop af of u BTW (gedeeltelijk) moet terugbetalen of BTW terugkrijgt:

• Heeft u bij de aankoop BTW afgetrokken als voorbelasting en verkoopt u de onroerende zaak zonder BTW, dan moet u een gedeelte van deze BTW terugbetalen.
• Heeft u de BTW bij aankoop van de onroerende zaak niet afgetrokken als voorbelasting, maar verkoopt u de onroerende zaak met BTW (verplicht, of als keuze voor belaste levering), dan mag u de BTW die u bij de aankoop niet hebt afgetrokken alsnog gedeeltelijk aftrekken. De BTW die u betaalt over de kosten van de verkoop kunt u aftrekken als voorbelasting.

In de overige situaties hoeft u niets te doen.