2.5 De regels rond het bedrijfspand

onroerend goed

WOZ-waarde

Voor onroerend goed gelden eigen afschrijvingsregels. Deze zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

• Die gebruiksduur van het pand bepaalt de hoogte van de afschrijving. De gebruiksduur ligt tussen de dertig en vijftig 50 jaar.
• De restwaarde bepaalt ook de hoogte van de afschrijving van het pand. Dit is de waarde die het pand heeft aan het einde van de gebruiksduur.
• Je mag niet afschrijven over grond.
• De mogelijkheid tot afschrijving is afhankelijk van de bodemwaarde en deze wordt bepaald door de WOZ-waarde.

2.5.1 Koopsom inclusief aankoopkosten

Je schrijft af over de aanschafwaarde van het bedrijfspand. Deze waarde is de koopsom inclusief de aankoopkosten. Onder aankoopkosten vallen bijvoorbeeld de notaris- en makelaarskosten en de overdrachtsbelasting. Heb je recht op aftrek van BTW, dan neem je de kosten exclusief BTW op in de aanschafwaarde. Als je geen recht hebt op aftrek van BTW, neem je de aankoopkosten inclusief BTW.

2.5.2 Bodemwaarde

belegging

eigen gebruik

Je mag alleen afschrijven op een bedrijfspand zolang de boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde. Voor ondernemers in de IB gold tot en met 2023: voor gebouwen die je verhuurt (gebouw ter belegging) is de WOZ-waarde de bodemwaarde. Voor gebouwen in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Vanaf 2024 is de bodemwaarde voor alle bedrijfspanden echter gelijk aan de WOZ-waarde, net zoals in de VPB. Van ‘eigen gebruik’ is sprake als het gebouw is bestemd om direct of indirect voor meer dan 30% ter beschikking te worden gesteld aan een met de belastingplichtige verbonden persoon of lichaam.

Overgangsregeling

Er is een overgangsregeling van toepassing voor gebouwen in eigen gebruik die vóór 1 januari 2024 al tot het ondernemingsvermogen of resultaatvermogen behoorden, en waarop al vóór deze datum is afgeschreven, maar nog niet over drie volledige boekjaren. Je mag in dit geval voor de resterende jaren afschrijven volgens de ‘oude’ regels, en dus voor de bodemwaarde uitgaan van 50% van de WOZ-waarde.

Mede-eigendom

verdelen

Een gebouw is soms in bezit van meer dan één eigenaar. In dat geval is sprake van mede-eigendom en moet je de WOZ-waarde van het gebouw naar evenredigheid van de mate van eigendom verdelen over de mede-eigenaren. Ieder van hen houdt dan rekening met zijn eigen bodemwaarde.

Inperking afschrijvingsruimte

gemeente

De regels rond de bodemwaarde beperken de afschrijvingsmogelijkheden van je bedrijfspand. Door de koppeling aan de WOZ-waarde van het bedrijfspand is het belang van de waarde die de gemeente vaststelt dus groot, vooral ook omdat de WOZ jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Dit beïnvloedt de afschrijving op twee manieren:

• Hoe hoger de WOZ-waarde is, des te hoger is de bodemwaarde en des te eerder is de afschrijving beperkt.
• Je moet aan de hand van de nieuwe WOZ-beschikking ieder jaar opnieuw bezien of je fiscaal nog wel mag afschrijven op een gebouw.

OZB-aanslag

bezwaar

Bekijk de OZB-aanslag altijd kritisch. Raadpleeg het taxatieverslag voor inzicht in de opbouw van de WOZ-waarde van je pand. Is de WOZ-waarde van het pand te hoog of te laag vastgesteld? Dien dan een bezwaarschrift in bij je gemeente binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking.

Ondergrond en aanhorigheden

WOZ-object

opsplitsen

Op grond van de waarderingsregels moet je de waarde per gebouw (het WOZ-object) berekenen. Hierbij tellen het gebouw, de ondergrond en de aanhorigheden (zoals het omliggende bedrijfsterrein en de parkeergelegenheid bij het pand) als één bedrijfsmiddel. De vast te stellen waarde van het WOZ-object kan echter afwijken van die van de WOZ-beschikking, bijvoorbeeld bij een complex met meer gebouwen of installaties in de openlucht. In dat geval kan sprake zijn van één WOZ-object, maar onderscheidt men wel meerdere gebouwen. Daarbij is het van belang om goed te beoordelen of je in dat geval kunt uitgaan van de WOZ-beschikking of dat je deze moet opsplitsen en voor de verschillende gebouwen een eigen waarde moet bepalen.

Antimisbruikbepaling

verbonden personen

naar rato 
verdelen

Zijn de ondergrond en het gebouw in handen van verbonden personen of lichamen, dan gelden speciale regels. Als bijvoorbeeld de verhuurder en de huurder nauw met elkaar verbonden zijn, dan gelden de afschrijfregels voor eigen gebruik en/of belegging. Kun je niet meer afschrijven over het gebouw, omdat de boekwaarde lager dan of gelijk is aan de bodemwaarde, dan bepaal je bij verbonden personen en lichamen eerst de afschrijving voor het totale gebouw. Daarna verdeel je de afschrijving naar rato. De antimisbruikbepaling geldt ook voor een splitsing tussen de ondergrond en het pand; je berekent de afschrijving alsof sprake is van één belastingplichtige die de volledige eigendom bezit, die je vervolgens over beide eigenaren naar rato verdeelt.

2.5.3 Stappenplan afschrijving bedrijfspand

aanschafwaarde

Bij het vaststellen van het bedrag dat je mag afschrijven van je bedrijfspand, volg je de volgende stappen:

Boekwaarde

Is de boekwaarde door de afschrijving lager dan de bodemwaarde, dan mag je niet verder afschrijven dan tot op de bodemwaarde. De jaarlijkse afschrijving op een pand is kortom alleen mogelijk als:

• de boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde ofwel 100% van de WOZ-waarde;
• de jaarlijkse afschrijving over het pand niet groter is dan het verschil tussen de boekwaarde en de bodemwaarde.

Verbouwing

Ook bij de afschrijving op de verbouwingskosten moet je rekening houden met de bodemwaarde. Overweeg je een verbouwing, terwijl de boekwaarde door afschrijvingen al onder de bodemwaarde ligt? Dan bestaat het risico dat je niet of beperkt kunt afschrijven op de verbouwing.