4.1 Verhuur van (een deel van de) eigen woning

Dit artikel is eerder verschenen als Themadossier Fiscaal Rendement

Publicatiedatum: februari 2026

De fiscale regels rondom de verhuur van de eigen woning hangen sterk af van de vorm van verhuur: permanent, tijdelijk, kamerverhuur of vakantieverhuur.

4.1.1 Permanent verhuren

BRP

exclusieve  gebruiksrecht

huurcontract

Als je jouw eigen woning voor langere tijd verhuurt en je er zelf niet meer woont, verschuift de woning van box 1 (werk en woning) naar box 3 (sparen en beleggen). Er is sprake van verhuur voor langere tijd als je voldoet aan de onderstaande voorwaarden:

Je staat zelf niet meer in de Basisregistratie Personen (BRP) op dit adres ingeschreven.
De huurder schrijft zich in op het adres en gebruikt de woning als zijn/haar woning, dus geen vakantiehuis.
Je hebt het exclusieve gebruiksrecht aan de huurder gegeven. Je kunt dus de woning niet zomaar binnenlopen of er zelf verblijven.
Het gaat om een huurcontract voor onbepaalde tijd óf een tijdelijk contract van bijvoorbeeld één of twee jaar voor reguliere bewoning. De praktijk leert dat de fiscus contracten tot twaalf maanden wel als tijdelijk wil zien.

Uitbreiding uitzendregeling eigen woning

overplaatsing

hoofdverblijf

Staat je eigen woning leeg vanwege een uitzending of overplaatsing en blijven je fiscale partner, kinderen en andere bloed- en aanverwanten (zoals kleinkinderen) in rechte lijn in de woning wonen? Dan mag je onder voorwaarden de hypotheekrente blijven aftrekken. De woning moet dan wel al minimaal één jaar je hoofdverblijf vormen op het moment dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen in verband met een uitzending of overplaatsing, en je moet na afloop van die periode weer in de woning gaan wonen. Om van deze uitzendregeling gebruik te kunnen maken mogen de achterblijvers geen huur of een andere vergoeding aan jou betalen.

Leegwaarderatio

huur- inkomsten

correctie  

Voldoe je aan de voorwaarden, dan verlies je het recht op hypotheekrenteaftrek voor de periode dat de woning verhuurd is. Je hoeft de daadwerkelijke huurinkomsten niet in box 3 op te geven. De woning wordt in box 3 belast op basis van een vooralsnog forfaitair rendement over de waarde van de woning minus eventuele schulden. De waarde van de woning wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio (de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde). Dit is een correctie voor de lagere waarde in het economisch verkeer van een verhuurde woning. Dit omdat de WOZ-waarde uitgaat van de volle en onbezwaarde eigendom. Het kabinet heeft de percentages vanaf 2023 echter behoorlijk versoberd (73%-100%).

tijdelijk  verhuren

Sinds 2023 wordt de leegwaarderatio voor tijdelijk verhuurde woningen wel standaard op 100% van de WOZ-waarde gesteld. Hetzelfde geldt als je jouw woning tegen onzakelijke voorwaarden verhuurt aan iemand met wie je een zakelijke of familierelatie hebt. Zie hoofdstuk 12 voor nadere uitleg.

4.1.2 Tijdelijke verhuur aan toeristen

incidenteel

Het kan ook zijn dat je jouw eigen woning incidenteel verhuurt aan toeristen via Airbnb of vergelijkbare verhuursites. Je bent dan verplicht om 70% van de huuropbrengsten (minus de kosten die je maakt) op te geven in box 1 van de IB. Kosten die direct samenhangen met de verhuur mag je van de huurinkomsten aftrekken voordat je de 70% berekent. Denk bijvoorbeeld aan:

schoonmaakkosten;
provisie aan Airbnb,
kosten van gas, water en licht voor de gasten.

Onderhoudskosten aan de woning mag je niet aftrekken.

In 2020 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat huiseigenaren die hun huis tijdelijk verhuren ook 70% van de inkomsten uit het tijdelijke verhuren van een zogenoemde aanhorigheid bij de eigen woning, zoals een tuinhuisje moeten opgeven in box 1 (ECLI:NL:HR:2020:1448).

4.1.3 Kamerverhuur

kamerverhuurvrijstelling

drempel

Als je maar een deel van jouw eigen woning verhuurt, is de fiscus in de eerste plaats geïnteresseerd in de relatie tussen jou en de huurder. Als je een kamer verhuurt heb je recht op een kamerverhuurvrijstelling. Hiervoor moet je aan alle drie de volgende voorwaarden voldoen:

De huur inclusief een eventuele vergoeding voor gas, water en licht en het gebruik van meubilair en dergelijke mag niet hoger zijn dan € 6.633 (in 2026). Zolang de huurinkomsten onder de vrijstellingsdrempel liggen, hoef je deze huurinkomsten niet aan te geven.

Het gedeelte dat je verhuurt, maakt deel uit van jouw woning en is geen zelfstandige woning.

Jij en de huurder staan tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van jouw woning.

De verhuur is voor langere tijd, bijvoorbeeld aan een student.

Een onvrije woning of etage wordt aangemerkt als een zelfstandige woning, als sprake is van een eigen keuken, douche en toilet en de woonruimte afsluitbaar is en uitkomt op een gemeenschappelijke gang of hal.

Inkomsten boven drempel

WOZ-waarde

Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan valt het deel van je woning dat je niet verhuurt in box 1. Boven de drempel valt het verhuurde deel van de woning in box 3. Je geeft de WOZ-waarde van het gedeelte dat je verhuurt en een even groot deel van de eigenwoningschuld aan in box 3. De rente over het verhuurde deel mag je niet aftrekken. De huuropbrengst hoeft je niet aan te geven in box 1. De uitgaven die je voor de verhuur doet, zoals advertenties, inrichtingskosten of reparaties, kun je niet opvoeren als aftrekbare kosten.

4.1.4 Tijdelijke verhuur woning in de verkoop

verhuur-periode

hoofdverblijf

Als je een woning (tijdelijk) verhuurt in afwachting van de verkoop, heb je gedurende de verhuurperiode geen recht op hypotheekrenteaftrek. Omgekeerd hoef je de ontvangen huur niet op te geven als inkomsten. In je aangifte geef je deze woning inclusief (hypotheek)schuld op in box 3. Vanaf het moment dat de verhuur stopt, maakt de woning weer deel uit van het box 1-inkomen en heb je weer recht op (hypotheek)renteaftrek. Voorwaarde is dat de woning leeg te koop heeft gestaan. Je mag dit doen gedurende maximaal drie jaar na het kalenderjaar waarin je de woning die jouw hoofdverblijf was voor een nieuwe woning hebt verlaten.

Voorbeeld

renteaftrek

Jouw vorige woning staat sinds 1 april 2023 leeg en te koop. Vanaf 1 januari 2025 verhuur je deze woning. Vanaf deze datum valt de woning inclusief schuld in box 3, en heb je geen renteaftrek. De verhuur stopt op 30 november 2025. Met ingang van 1 december 2015 mag je de rente weer aftrekken, tot en met uiterlijk 31 december 2027.

Overwaarde

schuld

bijleenregeling

Als je de woning ook nog verhuurt na het derde kalenderjaar waarin je de woning hebt verlaten, vallen de woning en de schuld vanaf dat tijdstip in box 3. Is de hypotheekschuld op de oude (verhuurde) huis op dat moment lager dan de waarde van het huis in het economisch verkeer, dan heb je overwaarde. Je moet deze overwaarde in mindering brengen op jouw eigenwoningschuld (de zogenoemde bijleenregeling). Hierdoor kun je de rente van de hypotheek voor je nieuwe woning nog maar beperkt aftrekken (zie paragraaf 2.6).

Nieuwe woning is in aanbouw of staat leeg

driejaarseis

Als je een woning hebt gekocht die in aanbouw is of nog leegstaat, kun je de betaalde (hypotheek)rente en andere kosten onder deze voorwaarden aftrekken in box 1:

Je gaat zelf in de nieuwe woning wonen.
Je bent in de woning gaan wonen in het jaar waarover je aangifte doet. Of het is redelijkerwijs te verwachten dat je in een van de daaropvolgende drie jaren in de woning gaat wonen (de zogenoemde driejaarseis).

Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan is de woning een box 3-bezitting en de schuld een box 3-schuld.

U bent hier