U bent hier

Onderneming & Fiscus
…
Eigen woning en bedrijfswoning1. Eigen woning of ­bedrijfswoning?
Voor Onderneming & Fiscus

1. Eigen woning of ­bedrijfswoning?

Dit hoofdstuk is eerder verschenen in Themadossier Fiscaal Rendement
Publicatiedatum: februari 2026

Voor de meeste mensen is de eigen woning het grootste vermogensbestanddeel. Maar zodra je een eigen bedrijf start, rijzen er talloze vragen die verder gaan dan de eigenwoningregeling. Moet je je woning dan aanmerken als bedrijfswoning? Zijn de kosten van de werkruimte in de woning aftrekbaar? Wat zijn de gevolgen als je (een deel van) je woning verhuurt aan je eigen bv? In dit themadossier staan we stil bij alle fiscale aspecten van de eigen woning én de bedrijfswoning.

kooppand

Als je woont en werkt in één en hetzelfde kooppand kunnen zich maar twee situaties voordoen:

  • het pand staat op naam van de onderneming;
  • het pand is je privé-eigendom.

vermogensetikettering

In principe staat het je vrij om ervoor te kiezen of een pand deel gaat uitmaken van je privévermogen of dat het onderdeel wordt van het ondernemingsvermogen. Gebruik je het pand zowel privé als zakelijk, dan vormt dit keuzevermogen. Dit staat ook wel bekend als vermogensetikettering. De grenzen aan de keuzevrijheid worden deels bepaald door de vraag of je ondernemer bent voor de inkomstenbelasting (IB) of vanuit een bv onderneemt.

Naast de IB en VPB zul je ook te maken krijgen met de BTW, overdrachtsbelasting, onroerendezaakbelasting en allerlei lokale heffingen, maar bijvoorbeeld ook een keer met de erfbelasting en/of schenkbelasting. Deze belastingen komen dan ook uitgebreid aan bod in dit themadossier. Maar eerst lees je hierna wat er fiscaal gezien precies wordt verstaan onder de eigen woning en de bedrijfswoning.

1.1 Het pand als privé-eigendom

Als je een woning koopt wordt deze fiscaal aangemerkt als eigen woning. De woning maakt deel dan ook uit van je privévermogen. Het fiscale begrip ‘eigen woning’ is scherp afgebakend door de wetgever (zie hoofdstuk 2). Van een eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting is sprake als je aan de volgende twee voorwaarden voldoet: jij, je fiscaal...

1.2 Definitie van een bedrijfswoning

Als je als ondernemer onder één dak woont en werkt, en het pand geheel tot het ondernemingsvermogen behoort, is sprake van een bedrijfswoning (zie hoofdstuk 4 en 5). Dit is bijvoorbeeld het geval bij een tuinderswoning, een boerderij of een woon-winkelpand, maar ook bij een woning die deel uitmaakt van de bedrijfslocatie op een bedrijventerrein. 1...

1.3 Verhuur aan een derde of eigen bv

Als je een zelfstandige (werk)ruimte of aanhorigheid bij je eigen woning hebt die je aan een particulier verhuurt, betaal je in de regel belasting over de huur die je krijgt. Is dit een met jou verbonden persoon, dan gelden aparte regels, net zoals bij de verhuur van (een deel van) de woning aan de eigen bv. Ook bij tijdelijke verhuur,...

1.4 Vermogensetikettering

De ondernemer in de IB moet onderscheid maken tussen het ondernemingsvermogen en het privévermogen. Op het moment dat een vermogensbestanddeel (zoals een pand) wordt aangeschaft, moet de IB-ondernemer nagaan of het vermogensbestanddeel behoort tot: het verplicht ondernemingsvermogen; het verplicht privévermogen; het keuzevermogen. Dit toekennen...

1.5 Van onderneming naar privé

Als je jouw woning tot het ondernemingsvermogen rekent, gaat deze bij de beëindiging van de onderneming over naar het privévermogen als je in de woning blijft wonen. Dit kan leiden tot een forse aanslag. Uitgangspunt van de overdracht van zakelijk naar privé is een forfaitair percentage van de vrije verkoopwaarde. De woning van privé overhevelen...

1.6 Werkruimte in woning

Veel vrije beroepen, zoals huisartsen, therapeuten en tandartsen, hebben vaak een praktijk aan huis. Maar ook de dga van een bv heeft dikwijls een werkruimte in zijn woning. De kosten van deze werkruimte zijn alleen aftrekbaar als je voldoet aan het zelfstandigheidscriterium en het inkomenscriterium. Voor de IB-ondernemer gelden bovendien andere...

1.7 Andere belastingen

Of je nu een (bedrijfs)woning koopt, verkoopt of (tijdelijk) verhuurt: er zijn verschillende belastingen waar je mee te maken krijgt. Elk van de belastingen heeft haar eigen regels, uitzonderingen en aandachtspunten. Zo betaal je bij de aankoop meestal overdrachtsbelasting, terwijl de WOZ-waarde van de woning jaarlijks door de gemeente wordt...

1.8 Een tweede woning

Voor een tweede woning – of het nu gaat om een vakantiehuisje of een pied-à-terre in Nederland of in het buitenland – gelden andere fiscale regels dan voor de eigen woning. Anders dan bij een hoofdverblijf kun je bij een tweede woning geen gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek. Jouw tweede woning valt in box 3 van de IB, waar je belasting...