2. De eigen woning in box 1

Dit hoofdstuk is eerder verschenen in Themadossier Fiscaal Rendement

Publicatiedatum: februari 2026

Als er sprake is van aan- of verkoop of het bezit van een eigen woning die jouw hoofdverblijf is, dan heb je te maken met de eigenwoningregeling in box 1. De betaalde hypotheekrente en bepaalde andere kosten zijn dan aftrekbaar. Maar daar staat tegenover dat je ook weer bedragen moet bijtellen, waaronder het eigenwoningforfait en bepaalde inkomsten uit de woning.

overgangsrechtregime

In dit hoofdstuk lees je over de fiscale regels rondom de eigen woning. Sinds 1 januari 2013 zijn er twee regimes voor eigenwoningschulden:

de eigenwoningschuld die onder het nieuwe regime valt;
de eigenwoningschuld die onder het overgangsrechtregime valt.

In hoofdstuk 3 wordt kort stilgestaan bij het overgangsrechtregime dat tot 1 januari 2044 in stand blijft.

2.1 Het begrip ‘eigen woning’

Een ‘eigen woning’ is in fiscale termen ‘een (deel van een) gebouw met de zogenoemde bijbehorende aanhorigheden dat je in eigendom bezit en dat aan jou of aan personen die tot je huishouden behoren, voor duurzaam gebruik als hoofdverblijf ter beschikking staat.’ Onder de ‘bijbehorende aanhorigheden’ vallen de tuin, een garage, schuur of stal. Een...

2.2 Eigenwoningschuld

Op grond van de op 1 januari 2013 in werking getreden Wet herziening fiscale behandeling eigen woning gelden voor een eigenwoningschuld elk van de volgende voorwaarden: de eigenwoningschuld is het totaalbedrag van één of meer geldleningen die je bent aangegaan in verband met een eigen woning; in de overeenkomst van de geldlening is de verplichting...

2.3 Hypotheekvormen

De eis dat de geldlening volgens ten minste een annuïtair schema in maximaal 360 maanden volledig moet worden afgelost, betekent in de praktijk dat alleen nog de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek in aanmerking komen voor de eigenwoningschuld in box 1. De aloude leven-, spaar- of aflossingsvrije hypotheekvormen voldoen niet aan de...

2.4 Nationale Hypotheek Garantie

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft de geldverstrekker de zekerheid dat je hypotheekschuld volledig wordt terugbetaald als je in bepaalde situaties je hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen. Denk bijvoorbeeld aan echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid en overlijden van je partner. Mogelijkheden...

2.5 Eigenwoningforfait

Voor je eigen woning moet je een eigenwoningforfait in je aangifte IB opgeven. Het forfait wordt afgeleid van de WOZ-waarde van de woning, zoals deze is vermeld in de beschikking die je elk jaar van je gemeente ontvangt. Je berekent het forfaitaire bedrag door deze WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een bepaald percentage. Als je in de loop van...

2.6 Overwaarde

Verkoop je jouw eigen woning? Dan is de winst die je met de verkoop van je woning maakt minus je eigenwoningschuld en de verkoopkosten (o.a. makelaarskosten) de overwaarde van je oude woning. Als je voor de eerste keer je eigen woning verkoopt, vormt de overwaarde je eigenwoningreserve. Deze reserve kan je hypotheekrenteaftrek beïnvloeden...

2.7 Restschuld

Het komt nog altijd voor dat de opbrengst bij verkoop van een woning onvoldoende is om de gehele hypotheekschuld ineens te kunnen aflossen. In dat geval blijf je zitten met een restschuld. Het verstandigste is om een restschuld op je hypotheek te voorkomen, bijvoorbeeld door (extra) af te lossen. Houd er wel rekening mee dat je mogelijk boeterente...

U bent hier