9.1 Aankoop van pand

vrijstelling

bouwterrein

Als een pand langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is de levering van het pand vrijgesteld van BTW. Omgekeerd geldt dat je bij de aankoop van een pand dat nieuw is of dat minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is, wel BTW moet betalen. Bij de koop van een bouwterrein betaal je eveneens BTW, tenzij je de grond koopt van een niet-ondernemer.

9.1.1 Pand dient ook als woonruimte

voorbelasting

Als je een pand koopt dat je gebruikt als bedrijfsruimte voor belaste prestaties én als woonruimte, kan het zijn dat je de woning niet tot het ondernemingsvermogen mag rekenen. Je hebt in dat geval voor het woongedeelte geen recht op aftrek van voorbelasting. Bij een latere verkoop ben je alleen BTW verschuldigd over het bedrijfsgedeelte.

Zelfstandigheidscriterium

afgescheiden

privévermogen

De vraag die je hierbij moet stellen is of het woongedeelte voldoende zelfstandigheid heeft om het af te splitsen van het bedrijfsgedeelte. Dit is bijvoorbeeld het geval als het bedrijfsdeel fysiek afgescheiden is van het woongedeelte en zelfstandig bruikbaar is. Zijn het woon- en bedrijfsdeel niet te splitsen, dan kun je kiezen of je het pand geheel of gedeeltelijk tot het privé- of ondernemingsvermogen rekent:

• Kies je voor privévermogen? Dan kun je geen voorbelasting aftrekken. Je bent bij een eventuele latere doorlevering dan geen BTW verschuldigd.
• Kies je voor ondernemingsvermogen? Dan is de voorbelasting aftrekbaar.

9.1.2 Op verzoek mét BTW

belaste 
activiteiten

Koop je een bedrijfspand dat vrijgesteld is van BTW, dan kun je er samen met de verkoper toch voor kiezen om BTW te betalen over de aankoop. Dit is mogelijk als je de BTW voor minimaal 90% kunt aftrekken als voorbelasting, oftewel je gaat het pand voor minimaal 90% gebruiken voor belaste activiteiten. Voor sommige branches (zoals de makelaardij en de reisbureaubranche) geldt een minimumeis van 70%. Een belaste aankoop geldt overigens voor het jaar waarin je het pand koopt en voor het boekjaar daarna. Het is niet mogelijk om te kiezen voor belaste verkoop van een bedrijfspand als de verkoop van het pand onderdeel is van de verkoop van de hele onderneming.

Notariële akte

verzoek

Als de koper en verkoper de levering met BTW willen belasten, kunnen zij dit aangeven in de notariële akte van levering. Ook kunnen ze hiervoor gezamenlijk een verzoek doen bij het kantoor van de Belastingdienst waaronder de verkoper valt. Het verzoek moet uiterlijk op het moment van levering worden ingediend. Voeg daarbij een verklaring toe waarin staat dat de koper het pand voor minimaal 90% of 70% voor belaste prestaties gebruikt.

Verlegging BTW

BTW-
aangifte

Normaal gesproken is degene die de goederen levert (dus de verkoper) BTW verschuldigd. Als de verkoop van een bedrijfspand op verzoek met BTW wordt belast, is echter de koper de BTW verschuldigd. De BTW wordt ‘verlegd’ van de verkoper naar de koper van het pand. Deze moet de BTW op zijn aangifte invullen en kan deze verlegde BTW op dezelfde aangifte vervolgens weer aftrekken als voorbelasting.

9.1.3 Herziening BTW

herzienings-termijn

Bij de aanschaf van het bedrijfspand bepaal je voor welk gedeelte je deze gebruikt voor belaste en onbelaste omzet voor de BTW. De aftrek van de BTW wordt nog negen jaren gevolgd na het jaar van ingebruikname. De aftrek van BTW is dus niet snel definitief. Binnen deze herzieningstermijn moet je jaarlijks beoordelen of het gebruik in een jaar gelijk is aan het gebruik waarop in het jaar van ingebruikname de BTW-aftrek is geclaimd. Verkoop je het bedrijfspand binnen de herzieningstermijn zonder heffing van BTW aan een particulier of aan een BTW-vrijgestelde ondernemer, dan kan het zijn dat je een deel van het teruggevorderde BTW-bedrag moet terugbetalen aan de fiscus.