7.1 Bedrijfswoning naar privévermogen

staking

Als een ondernemer zijn onderneming staakt en in de woning blijft wonen, gaat de woning over van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen. Op dat moment moet hij afrekenen over het verschil tussen de boekwaarde en de waarde in het economisch verkeer. Het gaat hierbij vaak om aanzienlijke bedragen.

Afrekenen

Als je de bedrijfswoning dertig jaar geleden hebt aangeschaft voor een bedrag van € 100.000, zal de waarde als je het pand in de vrije verkoop brengt een veelvoud van het oorspronkelijke bedrag zijn. In dat geval moet je afrekenen over de verkoopwinst. Blijf je het pand na de bedrijfsbeëindiging bewonen, dan kan het afrekenen over de boekwinst tot problemen leiden, aangezien het geld in de stenen zit.

7.1.1 Waardebepaling bij verplichte overgang naar privé

verplichte overgang

waarde-
drukkend

Bij bedrijfsbeëindiging is zoals aangegeven sprake van een verplichte overgang naar het privévermogen. Blijf je zelf in de bedrijfswoning wonen, dan vormt deze duurzame zelfbewoning volgens de Hoge Raad een waardedrukkende factor bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer. Je moet in dat geval uitgaan van de verkoopwaarde in verhuurde staat. Deze waarde moet je echter corrigeren in verband met de omstandigheid dat jij zelf de bewoner bent en het feit dat een woning met huurder minder waard is. De uiteindelijke waarde komt dan neer op de waarde in verhuurde staat ‘met een plus’.

Compromisvoorstel

ondergrond

bezwaarfase

In de praktijk worstelde men nog altijd met de wijze van invulling van de waarde bewoond, zoals uitgelegd in het arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2000:AA6212). Daarom heeft de staatssecretaris van Financiën in 2018 een besluit uitgevaardigd met daarin een compromisvoorstel voor de waardering van woning en ondergrond bij verplichte overgang naar het privévermogen (nr. 2018-81323). Daarin staat dat de waarde van de woning bewoond wordt vastgesteld op 85% van de waarde in het economisch verkeer in vrije staat als de ondernemer in de betreffende aangifte, of uiterlijk in de bezwaarfase een beroep doet op het compromisaanbod.

Voorwaarden

zelfbewoning

Aan het aanbod zijn de volgende voorwaarden verbonden:

• De woning is bestemd voor duurzame zelfbewoning.
• Er is sprake van verplichte overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen, bijvoorbeeld door staking. Is er sprake van inbreng of verkoop aan een bv of ontbinding van een samenwerkingsverband (zoals een maatschap of vof), waardoor de woning overgaat naar het privévermogen? Dan kun je geen gebruik maken van deze regeling.
• De verplichte overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen vindt plaats ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de woning tot het ondernemingsvermogen is gaan behoren.
• Als in het verleden een overgang heeft plaatsgevonden van de woning van privé- naar ondernemingsvermogen, geldt als percentage voor de waardering van de woning 85% of als dat meer is, het percentage dat is gehanteerd bij de overgang van de woning van het privévermogen naar ondernemingsvermogen in het verleden.

7.1.2 Waardebepaling (voormalige bedrijfs)gebouwen

onbewoonde staat

Reden voor het in aanmerking nemen van een lagere waardering als een ondernemer na de bedrijfsbeëindiging in de woning blijft wonen, is dat hij de woning niet kan verkopen in vrije en onbewoonde staat. Een potentiële koper zal bij de aankoop van een dergelijke woning rekening houden met het feit dat hij de woning niet direct en in volle omvang in gebruik kan nemen. Deze situatie doet zich niet voor ten aanzien van (voormalige bedrijfs)gebouwen bij een bewoonde woning, als die gebouwen wel direct en in volle omvang in gebruik genomen kunnen worden.

Woondoeleinden

feitelijke 
beoordeling

In een arrest uit 2008 (BNB 2008/174) heeft de Hoge Raad beslist dat min of meer duurzame zelfbewoning in principe slechts in aanmerking wordt genomen voor die onroerende zaken die op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt. Dit vergt een feitelijke beoordeling. Dit kan betekenen dat de waardedruk ook geldt voor deze andere zaken. Als de feitelijke beoordeling leidt tot de conclusie dat de waardedruk wegens zelfbewoning van de woning zich uitstrekt tot de aanpalende gebouwen, mag je de waarde van die gebouwen stellen op hetzelfde percentage van de waarde in vrije staat zoals die geldt voor de woning.