10.3 Directe en indirecte overdracht

directe 
overdracht

De overdracht van een onroerende zaak of de levering van de economische eigendom daarvan, is dus belast met overdrachtsbelasting. Dit heet een directe overdracht. Stel nu dat je aandelen in een bv verkoopt, waarin een onroerende zaak is begrepen. Je verkoopt dan alleen de aandelen, niet de onroerende zaak als zodanig. Op deze manier zou je dus vastgoed zonder overdrachtsbelasting aan derden kunnen verkopen. Deze verkoop vormt een indirecte overdracht.

Fictiebepaling

misbruik

bezitseis

doeleis

Om misbruik van deze indirecte overdracht te voorkomen is een fictiebepaling in de wet opgenomen. Deze houdt in dat je ook overdrachtsbelasting verschuldigd bent als je de aandelen in een zogenoemd onroerendezaaklichaam overdraagt. Hiervan is sprake als minstens de helft van de bezittingen bestaan uit vastgoed (de bezitseis). Hierbij gaat het niet alleen om de bezittingen op het moment van verkoop van de aandelen. De Belastingdienst kijkt namelijk ook naar de bezittingen van het voorafgaande jaar. Daarnaast moet ten minste 30% van de bezittingen bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken. En dan heb je ook nog een doeleis. Hiervoor is vereist dat de werkzaamheden van de bv hoofdzakelijk – dat is 70% of meer – bestaan uit het verkrijgen, verkopen of exploiteren van onroerende zaken.

Kwalificerend belang

verbonden lichaam

rechtspersoon

Voldoet een verkrijging hieraan, dan betekent het nog niet dat er altijd overdrachtsbelasting is verschuldigd. Er wordt alleen overdrachtsbelasting geheven als de verkrijger:

• als natuurlijk persoon (al dan niet tezamen met zijn echtgenoot, zijn bloed- of aanverwanten of verbonden lichaam) voor ten minste een derde gedeelte en al dan niet tezamen met zijn echtgenoot voor meer dan 70% belang in de rechtspersoon heeft;
• als rechtspersoon (al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon) voor ten minste een derde gedeelte belang in de rechtspersoon heeft.