2.2 Eigenwoningschuld
annuïtair
aflossings-verplichting
Op grond van de op 1 januari 2013 in werking getreden Wet herziening fiscale behandeling eigen woning gelden voor een eigenwoningschuld elk van de volgende voorwaarden:
- de eigenwoningschuld is het totaalbedrag van één of meer geldleningen die je bent aangegaan in verband met een eigen woning;
- in de overeenkomst van de geldlening is de verplichting vastgelegd dat de geldlening volgens ten minste een annuïtair schema en in maximaal 360 maanden zal worden afgelost (zie paragraaf 2.3);
- je moet je aan de aflossingsverplichting houden;
- als de geldlening niet bij een in Nederland gevestigde financiële instelling is aangegaan, moet aan de verplichting tot informatieverstrekking zijn voldaan.
2.2.1 Geldleningen in verband met eigen woning
aankoop-kosten
erfpacht
Het gaat in deze context om hypothecaire en/of andere geldleningen die je aangaat voor:
- de aankoop van een eigen woning, inclusief de aankoop- en financieringskosten;
- de verbouwing en/of het onderhoud van de eigen woning;
- de afkoop (voor bepaalde tijd of eeuwigdurend) van erfpachtcanons of van periodieke betalingen wegens een recht van opstal e.d.;
- de bijkoop van grond, waardoor je van erfpachter volledig eigenaar wordt;
- de bijkoop van blote eigendom, waardoor je van vruchtgebruiker volledig eigenaar wordt.
Aftrekbare eigenwoningkosten
bemiddeling
notariskosten
Je mag de onderstaande kosten in aftrek brengen in de aangifte IB over het jaar waarin je de kosten hebt gemaakt:
- advies- en bemiddelingskosten voor je adviseur;
- bereidstellingsprovisie: het bedrag dat je betaalt aan de bank of een verzekeraar om de aangeboden rente in de offerte te verlengen;
- notariskosten voor de hypotheekakte;
- kadastrale rechten voor de hypotheekakte;
- taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening;
- kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie;
- boeterente;
- bouwrente die je betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar wel vóór het tekenen van de hypotheekakte;
- kosten voor je nieuwbouwdepot of verbouwingslening of het verbouwingsdepot.
Bewijs
verbouwing
Een verbouwing en/of onderhoudswerkzaamheden (zoals schilderwerk, reparaties, cv-onderhoud en dergelijken) aan je eigen woning moet je met schriftelijke stukken (zoals rekeningen, facturen, nota’s) kunnen aantonen.
2.2.2 Aanvullende voorwaarden
eigenwoningrente
schenk- belasting
eigenwoningreserve
Bij de vaststelling van de maximaal toelaatbare eigenwoningschuld, waarvoor je in box 1 eigenwoningrente kunt aftrekken, moet je bovendien rekening houden met:
- een eventueel aan je op grond van de vrijstelling voor de schenkbelasting geschonken bedrag voor de aankoop of verbouwing van je eigen woning of voor de aflossing van (een deel van) je eigenwoningschuld;
- een positief bedrag van je eigenwoningreserve (de bijleenregeling verplicht je tot herinvestering van gerealiseerde overwaarde uit een vorige eigen woning). Zie ook paragraaf 2.6 hierna.
Geen of geringe eigenwoningschuld
versneld afbouwen
Heb je een woning waarop geen hypotheek rust, dan betaal je over de woningwaarde inkomstenbelasting over het bezit. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (de Hillen-regeling) wordt sinds 2019 afgebouwd. Vanaf 2024 wordt de afbouw versneld afgebouwd met 3,33% per jaar. In 2025 heeft het kabinet besloten om het belastingvoordeel vanaf 2026 nog sneller af te bouwen met 4,8% per jaar. Dit betekent dat huiseigenaren zonder of met een lage hypotheek een steeds groter deel van het eigenwoningforfait moeten bijtellen. In 2026 bedraagt de aftrek nog maar 71,867 (76,62% in 2025) van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten.
Voorbeeld
bijtelling
Stel, je hebt geen hypotheek (meer) en je woning heeft een WOZ-waarde van € 400.000:
- Eigenwoningforfait: 0,35% × € 400.000 = € 1.400
- Hillen-aftrek: 71,867% × € 1.400 = € 1.006
- Belastbare bijtelling: € 1.400 - € 1.006 = € 394
Let erop dat je vanaf 2041 en niet 2048 over de bijtelling van het eigenwoningforfait belasting gaat betalen.