2.1 Het begrip ‘eigen woning’
bijbehorende aanhorigheden
duurzaam gebonden
Een ‘eigen woning’ is in fiscale termen ‘een (deel van een) gebouw met de zogenoemde bijbehorende aanhorigheden dat je in eigendom bezit en dat aan jou of aan personen die tot je huishouden behoren, voor duurzaam gebruik als hoofdverblijf ter beschikking staat.’ Onder de ‘bijbehorende aanhorigheden’ vallen de tuin, een garage, schuur of stal. Een woonschip of woonwagen in eigendom die als hoofdverblijf in gebruik is, is een eigen woning als het object duurzaam aan één ligplaats c.q. standplaats is gebonden. Varende woonschepen, pleziervaartuigen en caravans vallen dus niet onder de eigenwoningregeling.
2.1.1 Eigendom
vruchtgebruik
economische eigendom
huurkoop
Er is sprake van ‘in eigendom bezitten’ als jij (en/of jouw fiscaal partner) de voordelen van de woning geniet (genieten) en alle kosten en lasten draagt (dragen), en de waardeverandering van de woning jou (en/of je fiscale partner) grotendeels, dat wil zeggen voor meer dan 50%, aangaat. In deze situatie geldt de eigenwoningregeling. Maar ook bij mede-eigendom of recht van vruchtgebruik, kan sprake zijn van ‘eigendom’ zoals hier bedoeld. Enkele voorbeelden zijn:
- Je woont in een woning op erfpachtgrond.
- Je woont in een eigen woning waarvoor je een zakelijk eigendomsrecht van opstal of beklemming hebt.
- Je woont in een eigen woning waarvan je alleen de economische eigendom bezit. De juridische eigenaar – bijvoorbeeld je onderneming – bezit alleen het formele eigendomsrecht, maar je draagt zelf het volle risico voor waardeverandering.
- Je woont in een eigen woning in huurkoop.
- Je bewoont als lid van een coöperatie of vereniging van appartementseigenaren een flat of appartement of je bezit anderszins in een gesplitst pand een eigen woning.
2.1.2 Bedrijfsdeel
woon-praktijkpand
Bestaat een pand uit een woondeel en een afzonderlijk bedrijfsdeel dat je gebruikt voor je onderneming, dan valt het bedrijfsdeel niet onder het begrip ‘eigen woning’. Denk aan de winkel in een woon-winkelpand, de praktijkruimte in een woon-praktijkpand of de kantoorruimte in een woon-bedrijfspand. Het bedrijfsdeel van het pand valt soms als ondernemingsvermogen in box 1 of wordt belast in box 3.
Een studeer- of werkkamer in je woning die je voor je onderneming gebruikt, valt vrijwel altijd onder de ‘eigen woning’. Alleen als de ruimte fiscaal een zelfstandige werk- ruimte is, telt deze niet mee en valt dan in box 3. Bij terbeschikkingstelling valt de ruimte in box 1 (zie hoofdstuk 7).
2.1.3 Eigenwoningwaarde
WOZ- beschikking
eigenwoningwaarde
Als je eigen woning onder de eigenwoningregeling van box 1 valt, speelt de waarde van je eigen woning een belangrijke rol. Je kunt deze waarde ontlenen aan de waarde die staat vermeld op de WOZ-beschikking die je jaarlijks van de gemeente ontvangt via het aanslagbiljet onroerendezaakbelasting. Je gebruikt deze waarde als eigenwoningwaarde bij het vaststellen van het eigenwoningforfait (zie paragraaf 2.5 hierna).
Met de rekentool op rendement.nl/fiscaaldossier kun je voor een lening of lineaire hypotheek op basis van vaste maandelijkse aflossingen en een vast rentepercentage binnen een paar minuten berekenen wat je elke maand betaalt aan aflossing en rente.